農地を売る時の「除外」と「農転」について

都会ではあまり馴染みがないかもしれませんが、安中市内で土地を売る場合には農地法の規制が掛かっている事がほとんどです

売りたいと思っても、実際に土地を手放すことが出来るのは1年以上先になることも珍しくはありません

農地は自分の土地であっても簡単には売れません

「畑」あるいは「田」は農地です

日本では農地は優遇されていますので固定資産税も「宅地」などと比べると驚くほど安くなっています

その為、その土地を農地以外に利用しようとすると様々な制約が掛かっている事に気が付きます

例えば農地を農業委員会の許可を得ずにそれ以外の用途で使ってしまうと農地法違反となってしまいます

農地を売ろうとする時には農地法上の制約をクリアしないと、たとえ自分の土地であったとしても売却することは出来ません

「農転」の許可が下りてくれば売却が出来ます

一先ず「除外」は置いておいて、

全ての農地は「農地転用許可」が農業委員会から下りてこなければ農地以外の用途に使うことは出来ません

逆に農地法の5条の許可が下りてくれば、晴れて土地を売ることが出来、買主さんは家を建てる事が出来ます

売主さんと買主さんが連名で農業委員会に対し、「農地転用許可申請」を提出しその許可が下りてくれば大丈夫です

安中市の場合には毎月10日が締め切りで翌月の20日前後に許可が出るのが一般的です

下りてくれば、「畑」や「田」のまま買主さんに所有権移転をすることになります

その土地が「宅地」になるのは建物が建ってからという事になります

農地転用に関してはそんなに心配はないのですが…

売りたい土地が「農業振興地域」に入っていると、「農転」の申請の前に「除外」が必要です

「除外」は常に必ずしも必要な訳ではありません

行政の方で「農業振興地域」に入っている、いわゆる「青地」であると確認された時のみ「農転」の前に「除外」が必要です

こちらは毎年4月と10月の2か月間のみ申請をすることが出来ます

しかも買主さんが見つかってからでないと申請が出来ません

その上、許可が下りてくるのは約1年後

その間、買主さんが待ってくれる人でないとまずいんです